양도소득세 자동계산 방법에 대해 쉽고 자세히 알아보겠습니다.
2021년부터 양도소득세 세법이 조금 달라지면서 복잡해지지기도 하고, 양도소득세에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다.
저 역시 예전에 1가구 2 주택일 때 집을 팔면서 양도소득세 부분을 제대로 확인하지 못해 양도소득세로 큰 금액이 나갔던 적이 있습니다. 부동산 부분이 금액적인 면에서 다른 것보다 세금이 크기 때문에 양도하시기 전에 미리 양도소득세 자동계산으로 예상 세금을 미리 먼저 어느 정도 일지 확인하는 게 꼭 필요해 보입니다.
양도소득세 자동계산 및 양도세 정리
1. 양도소득세란
양도소득세는 부동산등에 대한 거래 시 양도차익으로 소득이 발생한 경우 그 소득에 대해 부과되는 세금으로 소득세의 일종을 말합니다.
양도소득세 부동산 뿐 아니라 과세대상으로는 토지, 건물 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 등기된 부동산 임차권, 지상권, 전세권, 주식 등이 있으며 건물 중에서는 무허가와 미등기 건물도 과세대상에 포함됩니다.
그리고 과세되는 기타 자산으로는 상업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권(골프 회원권 등), 특정 주식 등이 있습니다.
양도소득세는 양도차익이 발생하였을 때에만 부과되는 세금으로 부동산을 양도했다고 무조건 내야 하는 세금은 아닙니다. 6억의 부동산을 6억에 양도했을 경우 양도차익은 발생하지 않으므로 양도소득세가 부과되지 않습니다.
2. 양도소득세 비과세 요건 및 양도소득세 과세 표율 변경
21년 현행 기준 양도소득세 비과세 요건은 1세대 1주택 2년 이상 보유한 경우이며, 양도 시 실거래가액이 9억 미만인 경우에는 양도소득세 비과세가 됩니다. 여기서 한 가지 더 유의할 점은 비조정지역은 보유가 2년 이상이지만 조정지역은 보유 및 거주기간이 2년 이상이 돼야 합니다.
21년 11월 현재 양도소득세 비과세 12억으로 조정할수도 있는 개정안 계획이 나온 만큼 앞으로 비과세 기준이 바뀌는지 여부도 유심히 봐야 할 것 같습니다.
그리고 21년부터 양도소득세율 폭이 변경되었습니다. 기존까지는 과표가 5억원이 상한선이었는데 21년 이후부터는 10억 원이 새롭게 포함되었음을 알 수 있습니다.
3. 국세청 양도소득세 자동계산
양도할때 차익이 큰 경우 그에 따라 양도소득세율이 올라 양도소득세에 대한 부담도 커지기 때문에 매매 전 양도소득세 자동계산을 통해 미리 절세할 수 있는 부분이 있는지 확인하고 계획을 세우는 것도 필요합니다.
양도소득세 중에서 가장 중요하고 우리의 실생활에 가장 밀접하게 관련되어 있는 부동산 양도소득세 자동계산에 대해 살펴보겠습니다.
- 국세청 홈텍스 방문
양도소득세 자동계산을 하기 위해 국세청 홈텍스 사이트에 방문하여 우측 중간의 세금모의계산을 클릭합니다.
- 양도소득세 자동계산 클릭
- 양도소득세 간편계산 클릭
취득가액을 모르는 경우에는 4번째 부동산 양도 시에만 계산 가능을 클릭하시면 됩니다.
홈텍스에 있는 양도소득세 자동계산은 단순히 세액계산을 제공하는 서비스로 실제 신고가 이루어지는 것은 아닙니다..
양도소득세 신고는 양도소득세 신고기한내 ( 양도일이 속한 달의 다음다음 달 말일) 안으로 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하거나 전자 신고해야 합니다.
- 기본 취득과 양도일자 입력
- 양도소득세 거래 세부 금액을 입력 합니다.
정확한 매입가액과 취등록세, 법무사 비용, 중개수수료 등 세부 항목을 입력해야 합니다. 양도소득세 자동계산이나 추후 양도소득세 신고 시에도 필요한 자료이므로 매매 시에 엑셀 등에 잘 기록해 두는 것이 필요합니다.
- 양도소득세 기타 사항 및 장기보유 특별공제 계산 정보 입력
위의 장기보유 특별공제 계산기를 클릭하면 양도일자와 취득일자를 입력하고 거주 여부와 거주 기간을 입력하면 자동으로 계산이 되어 나옵니다.
집을 보유하는 기간이 길면 길수록 장기보유 특별공제율이 올라갑니다. 양도소득세 장기보유 특별공제율도 21년 이후 변경된 부분이 있습니다.
하단의 표를 확인하시면 21년부터 변경된 공제율 표를 알 수가 있습니다.
이전까지는 1세대 1 주택인 경우 2년 이상 거주하고, 10년 이상 보유를 한 상태에서 양도를 하면 최대 공제율인 80%를 공제받을 수 있었으나, 21년부터는 보유기간과 거주기간 두가지 조건을 모두 충족해야 하며 10년이상 거주하면서 10년이상 보유해야 80% 최대 공제율을 적용받을 수 있습니다.
다만 장기보유 특별공제율은 현재 고가 주택의 기준인 9억 원이상일때 해당하는 공제율이므로 매도시 금액이 9억원이 초과할 시에는 거주기간이 중요해진 걸 알 수가 있습니다.
양도하는 주택이 조정대상지역이라면 조정대상지역 안내를 클릭하여 조정지역 여부를 정확히 확인할 수도 있습니다.
- 양도소득세 간편 계산 자료 확인
양도소득세 자동계산 자료를 다 입력하고 계산하기를 누르면 양도소득세 간편계산 자료가 나옵니다.
예시로 든 양도소득세 자동계산 내역을 보면 에서 10억 매매를 기준으로 하여 비과세 기준인 9억 원에서 1억 원을 초과하는 금액에 대해 과세대상 양도차익에 대한 양도소득세가 발생하였습니다.
장기보유 특별공제에서 2년 이상 거주를 부합하면서 3년~4년 미만 거주 및 보유를 하여 보유기간 12% 거주기간 12% 총합 24% 공제율을 적용받았습니다.
공제받은 과세표준 금액이 4100만 원으로 양도소득세율에서 15% 에 해당하여 곱해진 세율에 누진 공제액을 제외한 금액이 산출되었습니다.
양도소득세 자동계산을 통해 나온 금액을 토대로 양도금액을 1억 원씩 올려 임의로 계속 계산하면 양도소득세 과세표준세율에 따라 제일 처음에 계산된 금액 대비해서 큰 폭으로 오르는 것을 알 수 있습니다.
양도소득세 자동계산을 하기 전에는 어렴풋이 만 알고 있어서 과세표준세율이라던지, 장기 특별공제율 등 적용하는 게 쉽지 않아 보였는데 실제로 해보면 좀 더 명확하게 알 수 있어 좋았습니다.
양도소득세 자동계산을 통해 나온 자료를 바탕으로 위와 같이 역으로 다시 한번 산출함으로써 현재의 공제받을 수 있는 는 금액적인 부분도 자세히 알 수 있었습니다.
양도소득세 자동계산에 대해 자세하게 살펴보았습니다. 집을 매도하실 계획이 있으시다면 미리 국세청 양도소득세 자동계산을 통해 예상 양도세를 확인하고 공제되는 부분을 확인하여 좀 더 합리적인 양도거래를 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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